Umstrittenes Niedersächsisches Grundsteuergesetz ist laut Gericht verfassungskonform
Hannover, 18.06.2026 - Für viele Eigentümer war es ein Schock, als sie nach der Änderung des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes vor fünf Jahren erstmals ihren neuen Grundsteuerbescheid in Händen hielten. Steigerungen um ein Vielfaches waren dabei keine Seltenheit, zum Teil ging es wegen der umstrittenen Änderung auf das neue Flächen-Lage-Modell um mehrere Tausend Euro, die das Land zusätzlich einforderte. Einige der Betroffenen legten daraufhin Rechtsmittel ein, doch vergebens. Wie das Niedersächsische Finanzgericht heute entschied, ist das neu Grundsteuergesetz verfassungskonform.
In dem Verfahren ging es um die Bewertung eines Grundstücks im Rahmen der Grundsteuerreform des Landes, das als sogenanntes Musterverfahren erhoben wurde. Geklagt hatte eine Grundstückseigentümerin, die der Meinung war, das neue Niedersächsische Grundsteuergesetz sei aus mehreren Gründen verfassungswidrig. Insbesondere werde ihre Gewerbeimmobilie gegenüber anderen Grundstücken durch das neue Flächen-Lage-Modell überproportional besteuert.
Das Gericht folgte dem nicht. Im Rahmen der Urteilsbegründung stellte das Gericht heraus, dass der Gesetzgeber bei der Wahl und Ausgestaltung der Besteuerung einen großen Gestaltungsspielraum habe. Zudem dürfe er sich dabei am Regelfall orientieren, Pauschalierungen und Typisierungen seien zulässig. Nicht jede Besonderheit des Einzelfalls müsse im Gesetz abgebildet werden. Ferner könne Praktikabilitätserwägungen der Vorrang vor Ermittlungsgenauigkeit gegeben werden, damit das Besteuerungsverfahren handhabbar bleibe, so das Gericht in einer heute herausgegebenen Pressemitteilung.
◼︎ Gleichheitsgrundsatz nicht verletzt
Ein Verstoß gegen den im Grundgesetz verankerten Gleichheitssatz sieht das Gericht ebenfalls als nicht gegeben. Es sei nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber mit dem Flächen-Lage-Modell das Äquivalenzprinzip als Belastungsgrund der Grundsteuer verwende. Nach diesem Äquivalenzprinzip erhalten die Gemeinden die Erträge der Grundsteuer für den Nutzen, den die Grundstückseigentümer in Form von gemeindlicher Infrastruktur sowie von Leistungen der allgemeinen Daseinsvorsorge ziehen können.
Die Berücksichtigung eines Lage-Faktors führt laut Gericht ebenfalls nicht zur Verfassungswidrigkeit. Um die Qualität der Lage zu beurteilen, wird zur Ermittlung des Lagefaktors der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen. Bei einem über dem kommunalen Durchschnitt liegenden Wert erfolgt daher eine Erhöhung, bei einem darunterliegenden Wert eine Minderung des nach der Fläche ermittelten Werts eines Grundstücks. Dies begründe der Gesetzgeber zutreffend mit der Annahme, dass sich das kommunale Infrastrukturangebot zu einem gewissen Grad in den Grundstückspreisen und folglich in den daraus abgeleiteten Bodenrichtwerten niederschlage, so der 1. Senat.
Es sei auch verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber für die Ermittlung des Lage-Faktors auf den Bodenrichtwert zurückgreife. Denn die Heranziehung von Bodenrichtwerten habe sich bereits in der Vergangenheit bei der Grundbesitzbewertung für steuerliche Zwecke bewährt. Zudem sei auch keine andere Bodenwertermittlung ersichtlich, die zu genaueren Ergebnissen führen würde, zugleich aber im Massenverfahren der Grundstücksbewertung mit einem vertretbaren Aufwand handhabbar bliebe.
◼︎ Niedersachsen geht eigenen Weg
Hintergrund für das neue Niedersächsische Grundsteuergesetz ist eine Reform der Grundsteuer aus dem Jahr 2019, die nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 erforderlich wurde. Für die Ermittlung des Grundsteuerwertes für Wohngrundstücke sind nach dem Bundesmodell neben der Grundstücks- und Wohnfläche der Bodenrichtwert sowie die Gebäudeart und das Baujahr des Gebäudes mit den Verhältnissen zum 1. Januar 2022 von Bedeutung.
Dieses Bundesmodell findet in Niedersachsen für die Bewertung des Grundvermögens ("Grundsteuer B") jedoch keine Anwendung. Denn das Land hat ein eigenes Grundsteuermodell geschaffen, das auch als "Flächen-Lage-Modell" bezeichnet wird. Bei diesem wird im Gegensatz zu einem rein wertorientierten Modell die Grundsteuer anhand der Fläche eines Grundstücks und Gebäudes berechnet, ergänzt um einen Lage-Faktor, der die Lagequalität des Grundstücks berücksichtigt.
Dabei wird zunächst für die Fläche des Grund- und Bodens und für die Gebäudeflächen (Wohn- und Nutzflächen) durch das Finanzamt eine wertunabhängige Äquivalenzzahl festgestellt. Die Summe der so festgestellten Äquivalenzzahlen wird dann mit einem Lage-Faktor multipliziert und ergibt den Grundsteueräquivalenzbetrag. Über diesen ergeht durch das zuständige Finanzamt ein sogenannter Grundlagenbescheid. Die Grundsteueräquivalenzbeträge werden dann mit der Grundsteuermesszahl multipliziert und ergeben den Grundsteuermessbetrag, über welchen die Finanzämter ebenfalls einen entsprechenden Bescheid erlassen. Dieser bildet die Grundlage für die durch die jeweilige Gemeinde anzuwendenden Grundsteuerhebesätze und damit für die Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer.
◼︎ Noch 80 Klagen anhängig
Beim Niedersächsischen Finanzgericht sind derzeit noch rund 80 Klagen gegen Bescheide über die Grundsteueräquivalenzbeträge und gegen Bescheide über den Grundsteuermessbetrag nach dem neuen Grundsteuermodell in Niedersachsen anhängig.
Niedersachsens Finanzminister Gerald Heere sieht sich durch das Urteil in seiner Rechtsauffassung bestätigt, dass das niedersächsische Flächen-Lage-Modell verfassungskonform ist: "Das Niedersächsische Finanzgericht hat den Mut des Landes Niedersachsen bestätigt, eine einfachere Regelung für die Grundsteuer zu treffen als viele andere Bundesländer. Unser niedersächsisches Modell ist ein gerechter Weg für die Bemessung der Grundsteuer."
Damit unterscheidet es sich wesentlich von Modellen des Bundes und mehrerer anderer Länder, die sich lediglich auf den Grundstückswert beziehen. Auch in Hessen und Hamburg, die vergleichbare Grundsteuermodelle wie Niedersachsen eingeführt haben, wurden die jeweiligen Gesetze bereits von den Finanzgerichten bestätigt. Entscheidungen des Bundesfinanzhofs stehen noch aus.
Der Senat hat die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen.